«У застройщиков были соответствующие соглашения с правительством, банками, что определённая часть процента должна быть компенсирована за счёт субсидирования из федерального бюджета. И так как ключевая ставка увеличилась, проценты по кредитам тоже выросли», – пояснил председатель думского комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков. То есть расходы банков выросли, и они хотят компенсировать их за счёт бюджета.
Начиная с 2020 года льготная ипотека с госсубсидиями является единственным драйвером на рынке недвижимости. По оценкам, до 40–50% всех совершаемых сделок по покупке квартир происходит на условиях льготной ипотеки. При этом постоянное пролонгирование субсидированной ипотеки ни к чему хорошему не ведёт. Непрекращающийся рост цен, затоваривание рынка и снижение доступности жилья – всё это стало следствием действия ипотеки с госсубсидиями.
Квадратные метры прибыли
Зато госсубсидии стали источником сверхприбылей для банкиров и девелоперов. Неудивительно, что глава Минстроя Ирек Файзуллин и его шеф вице-премьер Марат Хуснуллин так настойчиво продвигают продолжение программы льготной ипотеки.«Льготная ипотека – это инструмент. Но этот инструмент – кувалда, которую используют для добывания лёгких денег. Она несёт разрушительный эффект», – констатирует вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Андрей Бриль.
Кому – льготы, кому – кабала
Одной из главных целей запуска ипотеки с госсубсидией изначально провозглашалось повышение доступности жилья. В госкорпорации «ДОМ.РФ» и сегодня не забывают подчеркнуть, что «за время действия программ жилищные условия улучшили более 2,1 млн семей». Только вот о каких улучшениях идёт речь?«Особенность, которую мы увидели, – больший объём в сегменте продаж и покупок составляют студии и однокомнатные квартиры. Эта тенденция не меняется», – отмечает помощник руководителя столичного Управления Росреестра Дарья Кудинова.
При этом цены на студии до 38 квадратных метров в Москве только с июля по октябрь выросли с 298 тыс. рублей до 373 тыс. за «квадрат».«Современные небоскрёбы – это те же хрущёвки, только поставленные на бок, наполненные квартирами-студиями. В каком-то смысле сегодняшние российские девелоперы продолжают «выполнять» жилищную программу Никиты Хрущёва. И в конечном итоге это может стать ударом по демографии России», – считает Андрей Бриль.
Конкретно
Беда льготной ипотеки ещё и в том, что на сегодня это, по сути, единственный инструмент что для девелоперов, что для банкиров, что для покупателей квартир. Государство фактически не является игроком на рынке недвижимости. А ведь в своё время много говорилось о том, что задачей госкорпорации «ДОМ.РФ» станет в том числе строительство арендного жилья. В итоге в какой-то масштабный проект это так и не вылилось.
Строительство ведомственного жилья, как это было в советские времена, сегодня тоже не ведётся. В лучшем случае компания может предложить своим сотрудникам всё тот же ипотечный кредит с какими-нибудь символическими льготами. Потому вполне логично было бы рассмотреть возможность возврата к строительству государственного жилья. Наверняка нашлось бы немало желающих улучшить свои жилищные условия, но при этом не приобретать квартиру в собственность, а жить по договору социального найма.
Судите сами: по словам премьер-министра Михаила Мишустина, за всё время действия льготных программ ипотечного кредитования было выдано более 2 млн кредитов на сумму свыше 8,5 трлн рублей. Если взять данные «ДОМ.РФ», базирующиеся на проектных декларациях, предоставленных застройщиками, в Москве при средней себестоимости «квадрата» 145 тыс. рублей на эти деньги можно было бы возвести 58 млн квадратных метров жилья! Для сравнения: по итогам прошлого года ввод многоквартирных домов составил 45,5 млн квадратных метров. Если бы половину этого объёма построили на деньги, потраченные на льготную ипотеку, то ещё осталось бы и на строительство детских садов, школ, парковок и прочей необходимой социальной инфраструктуры.
Более того, появление государства в качестве полноценного игрока заставило бы и коммерческий сектор строить по-другому: ведь при наличии муниципальных квартир с полной инфраструктурой кто поедет жить в «человейник» в чистом поле, за который ближайшие лет 20 придётся отдавать банку половину зарплаты. Не говоря уже о том, что государственные квартиры строились бы во всех регионах страны, а не только в коммерчески выгодных Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге. Но такая модель поставит крест на сверхприбылях девелоперов и банкиров. В условиях конкурентного рынка застройщики уже не дерзнут называть свою 20–30-процентную маржу работой на «грани рентабельности».
Строительство ведомственного жилья, как это было в советские времена, сегодня тоже не ведётся. В лучшем случае компания может предложить своим сотрудникам всё тот же ипотечный кредит с какими-нибудь символическими льготами. Потому вполне логично было бы рассмотреть возможность возврата к строительству государственного жилья. Наверняка нашлось бы немало желающих улучшить свои жилищные условия, но при этом не приобретать квартиру в собственность, а жить по договору социального найма.
Судите сами: по словам премьер-министра Михаила Мишустина, за всё время действия льготных программ ипотечного кредитования было выдано более 2 млн кредитов на сумму свыше 8,5 трлн рублей. Если взять данные «ДОМ.РФ», базирующиеся на проектных декларациях, предоставленных застройщиками, в Москве при средней себестоимости «квадрата» 145 тыс. рублей на эти деньги можно было бы возвести 58 млн квадратных метров жилья! Для сравнения: по итогам прошлого года ввод многоквартирных домов составил 45,5 млн квадратных метров. Если бы половину этого объёма построили на деньги, потраченные на льготную ипотеку, то ещё осталось бы и на строительство детских садов, школ, парковок и прочей необходимой социальной инфраструктуры.
Более того, появление государства в качестве полноценного игрока заставило бы и коммерческий сектор строить по-другому: ведь при наличии муниципальных квартир с полной инфраструктурой кто поедет жить в «человейник» в чистом поле, за который ближайшие лет 20 придётся отдавать банку половину зарплаты. Не говоря уже о том, что государственные квартиры строились бы во всех регионах страны, а не только в коммерчески выгодных Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге. Но такая модель поставит крест на сверхприбылях девелоперов и банкиров. В условиях конкурентного рынка застройщики уже не дерзнут называть свою 20–30-процентную маржу работой на «грани рентабельности».