Политика Дрозденко: меньше этажей, меньше прибыли
Глава Ленинградской области Александр Дрозденко распорядился на законодательном уровне признать недействительными проекты планировки территорий, противоречащие Региональным нормативам градостроительного проектирования (РНГП). Согласно его распоряжения, соответствующий правовой документ должен быть подготовлен и принят до конца апреля. В соответствии с законодательными изменениями, разрешения на строительство в городских поселениях планируется выдавать только проектам, высотность которых не превышает 12 этажей.Как отмечает «Коммерсант», предстоящие изменения наиболее болезненно отразятся на дальнейшей работе девелоперской группы «ЦДС», реализующей масштабный проект в Новосаратовке Всеволожского района: здесь на территории площадью 700 гектаров готовится возведение 4,5 млн кв метров жилой недвижимости для 300 тыс. жителей. Причем дома первой очереди уже строятся и в них открыта продажа квартир.
В правительстве Ленобласти уверяют, что разрешение на строительство четырех домов высотой 23 этажа и общей площадью 60 тыс. кв метров было выдано еще в 2016 году на основании документов территориального планирования, утвержденных муниципальными властями. Их этажность обещают не менять, а вот высотность остальных объектов будет снижена, а изначальные планы застройщика – скорректированы в сторону уменьшения.
В свою очередь эксперты рынка обращают внимание на то, что предстоящее сокращение порядка 40% жилых площадей (примерно 1,8 млн кв метров) негативным образом скажется на финансовой модели девелопера, которому грозит потеря прибыли, исчисляемая десятками миллионов рублей. Несмотря на это, в руководстве «ЦДС» готовы к взаимодействию с администрацией области даже при столь неблагоприятных обстоятельствах:
«С правительством Ленинградской области мы работаем в режиме постоянного сотрудничества. У нас общая цель – создание для жителей региона не просто качественного жилья, а комфортной среды обитания в целом. Проекты Группы ЦДС будут реализованы в полном соответствии с текущими градостроительными требованиями», – цитирует комментарий генерального директора группы Михаила Медведева петербургский портал «NSP».
К 2023-му губернатор не укладывается...
Примечательно, что по информации РБК, предлагаемые меры не будут распространяться на застройщиков, готовых брать на себя завершение проблемных объектов. Желанием стимулировать девелоперов на участие в работе с долгостроями якобы и объясняется очередная законодательная инициатива губернатора Дрозденко. Издание пишет о наличии в регионе более чем 200 ЖК-долгостроев. Для решения проблем 18,5 тыс. обманутых дольщиков в областном бюджете на ближайшие три года предусмотрено 3,6 млрд рублей.Но этих денег недостаточно: необходимо еще порядка 8 миллиардов и в минувшем феврале в руководстве Ленобласти рассматривали сразу несколько вариантов изыскания этой суммы. Среди прочих, озвучивались предложения обращения в федеральный Минфин с просьбой об увеличении предельного размера дефицита регионального бюджета в 2022-2023 гг., а также получение необходимых средств в виде кредита того же Минфина сроком на 10 лет.
Чиновники в очередной раз возвращались к идее изменения механизма восстановления прав дольщиков. Речь идет о сокращении доли участия регионального бюджета с 51 до 33%. Первоначально правительство предусматривало именно такие пропорции, но они были скорректированы в связи с внесением определенных законодательных поправок. Прошлой осенью соответствующее обращение было направлено на имя главы кабмина Михаила Мишустина. В декабре стало известно, что оно не нашло поддержки в «Фонде защиты прав дольщиков – участников долевого строительства».
А между тем, в конце марта вице-премьер Марат Хуснуллин заявил о намерении правительства решить проблемы обманутых дольщиков уже в 2023 году. Этот срок для Дрозденко оказался недостижимым: по его словам, для возглавляемого им региона реальная дата – конец 2025 года, так как «на 1 января 2024 года все объекты в Ленобласти достроить будет сложно». Но выполнять установки Москвы губернатору волей-неволей приходится, потому от своеобразной «торговли» с федеральным центром, которая явно не увенчалась успехом, он перешел к использованию методов «кнута и пряника» в отношении собственных девелоперов.
Последняя губернаторская инициатива уже возымела определенное действие. Например, тот же гендиректор «ЦДС» Михаил Медведев поспешил заверить журналистов (а значит, и представителей власти) в своей готовности оказывать помощь в решении проблем обманутых дольщиков. Как говорится, первый «клиент созрел», кто станет следующим?
«Дело Лобановского» или фарс от Следкома
И здесь стоит обратить внимание на многочисленные коррупционные скандалы, связанные с долевым строительством, «героями» которых становятся лица из близкого окружения самого Александра Дрозденко. За примерами далеко ходить не нужно, достаточно вспомнить недавнее нашумевшее задержание силовиками зампредседателя областного Комитета государственного строительного надзора Дмитрия Лобановского, ставшего фигурантом уголовного дела о злоупотреблении должностными полномочиями, повлекшем тяжкие последствия.По версии следователей, Лобановским не был организован эффективный надзор за деятельностью застройщиков, взводивших печально известные ЖК «Тридевяткино царство» во Всеволожском и ЖК «Город Детства» в Гатчинском районах области. Несмотря на то, что задержка в графике сдачи жилья девелоперами составляла несколько лет, это нисколько не мешало им продолжать продажи квартир в проблемных объектах. В результате в 2014-2018 гг. у 1200 дольщиков «Тридевяткина царства» было похищено 2,8 млрд рублей. Кроме того, на завершение строительства двух долгостроев из бюджета пришлось выделить 3 миллиарда.
Вот только несмотря на внешнюю серьезность обвинений, следствие так и не сумело добиться помещения Лобановского под домашний арест: суд отказал в удовлетворении соответствующего ходатайства, а представитель прокуратуры вообще усомнился в достаточности доказательств, подтверждающих наличие у подозреваемого умысла на совершение преступления. В итоге обещавшее стать резонансным расследование обернулось фарсом.
Интересную версию произошедшего предложили авторы «Новой газеты»: источник издания в Следкоме сообщил, что изначально удар был направлен на другого высокопоставленного чиновника Госстройнадзора, некстати подхватившего коронавирус. Имя не называется, но речь может идти о главе ведомства и непосредственном начальнике Лобановского Денисе Горбунове, как раз заболевшем «ковидом» Вот только почему питерские силовики «замели» не того, кого планировали изначально? Не потому ли, что Горбунов является фигурой, приближенной к губернатору Дрозденко?
Вместе с тем, обманутые дольщики Петербурга уже неоднократно выступали с требованием проведения антикоррупционной проверки как первых лиц Госстройнадзора Горбунова и Лобановского, так и курирующего строительную политику вице-губернатора Михаила Москвина. Соответствующее обращение в мае 2019 года было направлено в адрес Владимира Путина, главы Следкома Александра Бастрыкина и бывшего в то время генеральным прокурором Юрия Чайки.
Но «воз и ныне там», а инициатива с неудачным арестом Лобановского вызывает только недоумение. Видимо не зря руководитель движения «Бездомный дольщик»Александр Головко в комментарии изданию «Znak» высказывал опасение, что уголовное дело, возбужденное в отношении замглавы Госстройнадзора «будут разваливать». При этом общественник уверен: к ответственности также должны быть привлечены Горбунов, Москвин и губернатор Дрозденко.
Молчанов и Дрозденко в ожидании миллиардов
Заметим, что несмотря на предстоящее введение ограничений для застройщиков, у Дрозденко среди них имеются собственные фавориты, которых эта неприятная процедура может и не коснуться. К их числу относится, например, девелоперская группа «ЛСР»Андрея Молчанова, которая еще в 2015 году получила одобрение проекта застройки территории бывшего аэродрома «Ржевка» вблизи поселка Ковалево во все том же Всеволожском районе.Предполагалось, что к 2025 году на участке площадью около 175 гектаров будет возведен 1 млн кв метров жилья для более чем 33 тыс. новоселов. Проектом предусмотрены также девять детских садов, четыре школы, поликлиники, станция скорой помощи, два крытых спорткомплекса, пожарное депо и даже церковь. Однако строительство неоднократно откладывалось. Более того, в минувшем декабре представители девелопера заявили:
«Строить жилье в чистом поле в рамках проекта «Ржевка» никто не собирается. Как минимум это противоречит современным требованиям к жилищному строительству».
Услышав это губернатор Дрозденко моментально обратился к вице-премьеру Марату Хуснуллину с просьбой о помощи «ЛСР» в строительстве инфраструктуры будущего жилого квартала и последующем выкупе объектов образования, для чего необходимо финансирование в размере 15,7 млрд рублей. Глава региона предлагал на рассмотрение два варианта: предоставление гарантий РФ на строительство объектов, либо выдачу кредита застройщику за счет средств, привлеченных от размещения инфраструктурных облигаций корпорации «Дом. РФ». На предоставление гарантий Ленобласти губернатор категорически не соглашался.
Учитывая, что как правило стоимость инфраструктуры застройщик включает в стоимость жилья, а в данном случае предполагалось ее возведение за бюджетные деньги, то господин Молчанов и его высокопоставленные покровители должны были остаться просто «в шоколаде», получив возможность «распилисть» отнюдь не маленькую сумму.
Показательно и то, как сегодня в «ЛСР» высказывают убежденность в том, что готовящееся ужесточение, касающееся проектов планировки территорий, никоим образом не затронет проект на «Ржевке» по причине уже имеющегося разрешения на строительство. И можно не сомневаться: губернатор Дрозденко в этом вопросе конечно же пойдет на встречу Андрею Молчанову, отчим которого – Юрий Молчанов, сегодня занимает пост старшего вице-президента ВТБ, а до этого был вице-губернатором северной столицы в течение всего срока нахождения в должности Валентины Матвиенко.
Молчанов-старший также близко знаком с Аркадием Ротенбергом и его давним спарринг-партнером по дзюдо Василием Анисимовым: все трое входят в число соучредителей благотворительного Фонда Сохранения духовного наследия Преподобного Сергия Радонежского. Удивительно, что с такими связями и при таких ходатаях, как Александр Дрозденко, Молчанов-младший еще не получил ожидаемые миллиарды!
Впрочем, не стоит торопить события. Дрозденко политик опытный и прекрасно осведомлен о том, кто и в каких масштабах ведет строительство в Ленобласти: не зря же он столько лет отвечал за управление государственным имуществом, находясь в команде своего предшественника Валерия Сердюкова. Так что пока одних девелоперов под угрозой многомиллионного сокращения прибыли будут использовать для завершения строительства проблемных объектов, другие готовятся получать преференции в виде многомиллиардных кредитов, которые предстоит «осваивать» совместно с областным руководством.