Перспектива отмены льготной ипотеки заставила уральских застройщиков пересматривать подходы к реализации новых проектов и продаже вводимых в 2022-2024 годах квартир. Как отмечают эксперты, в целом, на программы с господдержкой приходилось не менее 60% от общего объема выдачи займов на покупку первичного жилья, и спрос на них рос на фоне кризисных явлений. Впрочем, по итогам года аналитики ожидают фиксации негативной динамики, которая продолжится резким спадом продаж в первые месяцы 2023. В связи с этим отраслевики обращают внимание на использование строителями стимулирующих предложений, в том числе скидок, которые в отдельных случаях доходят до 25%. Участники рынка, в свою очередь, надеются на продление льготной ипотеки и расширение программ сельской и семейной ипотеки, и не спешат делать заявления об изменении ценовой политики. Также потребителям, например, предлагают вложиться в приобретение квартир под 0,1%, стоимость которых на 30% выше продающихся по обычной ипотеке аналогов. Такой подход эксперты объясняют стремлением вовлечь средства в оборот в рамках уже начатых проектов. Новые дома девелоперы предпочитают откладывать, но образующийся вследствие этого дефицит на рынке покупатели увидят через несколько лет, а количество застройщиков к этому времени, вероятно, сильно сократится.
Представители банков и риэлторских агентств отмечают рост спроса на приобретение жилья в новостройках Свердловской, Челябинской и Тюменской областей. Так, по данным «Уральского банка реконструкции и развития» (УБРиР), объемы выданной льготной ипотеки в регионах выросли на 31% по сравнению с октябрем 2022 года.
«Доля ипотеки на первичную недвижимость составляет 45% от всех выданных жилищных займов. Порядка 60% от этих объемов приходится на льготную ипотеку», – отмечают в УБРиР.
В Сбербанке, в свою очередь, указывают, что практически все первичное жилье, на которое приходится 35% в общем объеме ипотечных займов, продается с использованием господдержки. Наиболее значительная доля по итогам 10 месяцев приходится на льготную ипотеку, семейная ипотека занимает 16%.
Параллельно финансисты и специалисты «Уральской палаты недвижимости» обращают внимание на скачкообразность спроса. Так, в марте его повышение связывалось с желанием населения инвестировать средства на фоне колебаний валютных курсов. В сентябре-октябре с появлением новостей о проведении частичной мобилизации произошло снижение и перераспределение спроса. Покупатели стали больше внимания уделять покупке вторичной недвижимости, в среднем обходящейся на 20-30% дешевле. Так, в Екатеринбурге средняя цена на рынке первичной недвижимости в ноябре составила 124 тыс. рублей за квадрат, а на вторичном – 102 тыс. рублей.
Как отмечает аналитик «Уральской палаты недвижимости» Михаил Хорьков, даже растущий в ноябре-декабре спрос на новостройки не переломит тенденцию общего спада продаж, прогнозируемого по итогам года на уровне 25-30%.
Свердловская область уже сталкивается с избытком предложения. В сданных домах остаются непроданными порядка 7-8% квартир. В целом же по региону на продажу выставлена 41 тыс. квартир в разных стадиях возведения объектов, а продажи колеблются от 1 до 2 тыс. квартир в месяц. Застройщики уже вводят акции и скидки от 5%, а в отдельных случаях они достигают 25%. Впрочем, дисконт от 20% и выше, полагает аналитик УПН, связан с существовавшими ранее ценовыми перекосами. Сами застройщики при этом предупреждают о рисках скидок.
«В наших финансовых моделях заложены бескомпромиссный подход к качеству и сниженные цены на стартах с динамическим ценообразованием, поэтому глобальных скидок, как, например, в Москве, не может быть. Кроме того, мы бы очень хотели предостеречь тех, кто захочет купить что-то с очень большой скидкой – большой вопрос в таком случае к продукту, что же они за объект недвижимости в итоге получат, большая скидка – всегда высокий риск по качеству продукта», – отмечает коммерческий директор «TEN Девелопмент» Владимир Щеколдин.
Реализацию уже начатых проектов в компании откладывать не намерены. При этом признают, что для удержания спроса применяют различные акции, а также траншевую ипотеку.
В ГК «КОРТРОС», оценивая ситуацию на рынке и возможность отмены льготной ипотеки с 2023 года, указывают на перспективы сокращения ввода новых проектов. По мнению гендиректора группы компании Станислава Киселева, необходимо не сокращение, а увеличение программ господдержки, а представители строительного рынка видят потенциал расширения льготной ипотеки в 1,5 раза.
«В целом, у застройщиков подходы одинаковые. Не начатые проекты откладывают, объемы сокращают. Компании сейчас оказались в разных ситуациях, у таких, как «Голос.Девелопмент», например, продается 100% к вводу. У застройщика «Наш дом» очень высокий процент непроданных квартир (около 40%), но компания пытается поправить положение за счет получения госконтрактов. В среднем в новостройках к вводу не продано около 20%», – делится Юрий Десятков.
При отказе от льготной ипотеки застройщики сохраняют надежды на сельскую ипотеку, по которой, по словам Десяткова, активно строится жилье в Сосновском районе. В банках, впрочем, куда более сдержаны в прогнозах, и даже долю, приходящуюся на этот вид займов, в общем количестве льготной ипотеки назвать затрудняются, уверяя, что она мала.
Негативным фактором, отталкивающим челябинских покупателей от приобретения жилья, стал резкий рост цен в течение года. Если в третьем квартале 2021 средняя цена квадратного метра в новостройках составляла 55,3 тыс. рублей, то сейчас выросла до 70 тыс.
«Застройщики ищут выход, предлагают свои альтернативные программы кредитования под 0,1%. Но делается это за счет того, что общая цена жилья поднимается – в целом покупатель переплачивает 30%», – добавляет Юрий Десятков. Увеличение стоимости жилья за счет таких предложений фиксируют и другие участники рынка, говоря об их распространении.
В УБРиР со своей стороны заявляют о готовности предложить ипотеку от застройщиков по ставке в 6,9%. В Сбербанке пока такой «альтернативы» действующим программам с господдержкой не предлагают.
В Тюменской области эксперты также отмечают падение спроса на 25-30% и стремление застройщиков привлечь клиентов различными акциями в виде предложений парковочных мест, мебели и тому подобных. На продажу, по данным «Объединения риелторов Тюменской области», выставлено 8 тысяч квартир в 32 ЖК. В месяц же реализуется в среднем 1-1,5 тыс. квартир. При этом цены, выросшие за год на 15%, девелоперы пока не стремятся снижать.
«Застройщики все еще надеются, что льготную ипотеку на новостройки сохранят. На мой взгляд, очевидно, что ее не будет в 2023 году. Снижение продаж произойдет однозначно. У нас 90% квартир в новостройках продавалось в ипотеку. Без господдержки ее брали только 30% заемщиков. Надеемся, что будет развиваться сельская и семейная ипотеки», – рассказала директор «Объединения риелторов Тюменской области» Светлана Бабушкина.
В целом же эксперты приходят к мнению, что застройщики будут вынуждены снижать цены с отменой льготной ипотеки или сокращать проекты. При этом вторичное жилье в цене вырастет и может сравняться с новостройками. «Пережить тяжелые времена» при этом смогут лишь накопившие запас финансовой прочности, а также поддержанные госконтрактами компании.