Говоря «Донстрой» подразумеваем ВТБ?
По итогам десяти месяцев уходящего года доля ипотечных сделок на рынке недвижимости Московского региона составила 74%. Об этом сообщает «Коммерсант», со ссылкой на данные девелоперской группы «Донстрой».«Спрос подстегивала ситуация с рублем и, конечно же, интересные программы: господдержка, льготная ипотека и так далее. Также девелоперы предлагают субсидированные ставки, чтобы у клиента был выбор. По итогам октября мы видим, что ипотека чуть спала, однако это падение произошло за счет высокой базы в сентябре», – цитирует издание руководителя департамента продаж «Донстроя» Анну Коробкову.
Среди актуальных ключевых рисков в отрасли Коробкова акцентировала внимание на увеличении себестоимости и, как следствие, росте цен на квадратный метр недвижимости, а также ограничении работы с европейскими производителями.
Вместе с тем, эксперты «Коммерсанта» подчеркивают, что в ближайшее время выдачи льготных ипотечных кредитов на новостройки могут сократиться на 20-40%, связывая это с ужесточением ряда требований со стороны федеральных властей. Например, планами повышения первоначального взноса по льготной ипотеке до 30% или снижения предельного размера кредитования в таких регионах, как Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области, с 12 миллионов до 6 млн рублей.
На этом фоне особого внимания заслуживают появляющиеся в сети публикации, рассказывающие об участии группы «Донстрой» в схеме вывода средств государственного банка ВТБ. Напомним, что еще в 2009 году ВТБ, выступавший одним из основных кредиторов девелопера, получит контрольный пакет акций «Донстроя» за символические 500 рублей. Таким образом, был решен вопрос с реструктуризацией задолженности, превышавшей 500 млн долларов.
С тех пор СМИ неоднократно писали не только о связях застройщика с кредитным учреждением, но и о возведении объектов «Донстроя» на деньги ВТБ с «благословения» главы госбанка Андрея Костина. В 2017 году «Ведомости» сообщали: все жилые проекты компании «реализуются в партнерстве с ВТБ». Несмотря на то, что бенефициары девелопера остаются неизвестными, в самом банке какую-либо аффилированность с «Донстроем» отрицают.
Тем не менее, не является секретом, что гендиректор компании Алена Дерябина в 2004-2010 гг. занимала в ВТБ ряд руководящих должностей, включая пост вице-президента. Ранее в госбанке работали заместители гендиректора Юлия Лановая и Андрей Богаев, руководитель Департамента сопровождения проектов Наталья Бунина. Получается, что, несмотря на видимость дистанции, Костин имеет возможность влиять на политику застройщика?
Ипотечный «сыр» в «мышеловке» застройщика
После небольшого, но необходимого отступления, вернемся к финансовым схемам ВТБ и «Донстроя», о которых сегодня пишут в сети. Суть их сводится к тому, что девелопер, на первый взгляд вопреки всякой логике, предлагает потенциальным покупателям ипотеку с «нулевым» процентом на квартиры в московских объектах. Фактически же низкая ставка компенсируется завышенной стоимостью квадратного метра недвижимости.Получается, застройщик абсолютно ничего не теряет. Но какой смысл банку от участия в такого рода программе? В этом-то и заключается суть схемы. Приобретенная в ипотеку по завышенной цене недвижимость становится залогом в качестве обеспечения кредита, а денежные средства перечисляются застройщику, то есть, «Донстрою».
Если покупатель исправно выплачивает кредит – отлично. В случае же появления проблем и прекращения поступления ипотечных платежей, являющаяся предметом залога квартира переходит в собственность банка и выставляется на продажу. Но продать ее на аукционе по изначально завышенной цене не получится, в лучшем случае она будет реализована за половину оценочной стоимости.
Как следствие, ВТБ не возвращает и половины суммы выданного кредита, зато в «плюсе» остается застройщик, получивший «живые» деньги. А значит, финансово выигрывает тот, кто стоит за девелопером, куда перекачиваются деньги госбанка. То есть, считающийся бенефициаром ВТБ и его глава Андрей Костин, у которого, как известно, «все схвачено» на самом верху. В чьем кармане «оседают» банковские средства – догадаться несложно. К тому же лишний раз становится понятной причина засекреченности информации о реальных владельцах «Донстроя». Зато сам застройщик может удовлетворенно констатировать «рост доли ипотечных сделок».
«Элитное» жилье сомнительного качества
Здесь стоит задаться вопросом: а за что же, собственно, отдают свои кровно заработанные деньги покупатели квартир в жилых комплексах, возводимых «Донстроем»? Ведь уже не первый год объекты застройщика оказываются в центре громких скандалов и конфликтных ситуаций. В качестве примера можно привести ЖК «Символ», строящийся в Лефортово на территории бывшей промзоны металлургического завода «Серп и молот».Большие сомнения в плане экологической безопасности площадки вызывает и другое немаловажное обстоятельство: еще в 2021 году в прессе появлялась информация о том, как в процессе строительства ЖК рабочие наткнулись на дореволюционное старообрядческое (единоверческое) кладбище, располагавшееся рядом с Всехсвятским монастырем, разрушенным в 1930-х годах. Получается, новоселам предстоит в каком-то смысле, жизнь на погосте?
По-своему уникальным можно назвать позиционирующийся как «элитный» ЖК «Сердце столицы» в районе Хорошево-Мневники. В июне прошлого года СМИ писали о пятне ядовито-кислотного зеленого цвета, появившемся на поверхности Москвы-реки вблизи жилого комплекса. Представителями общественности высказывалось мнение, что некая жидкость сливается в водоем через сточные трубы ливневой канализации.
Годом ранее издание «Readovka» описывало вопиющую ситуацию с обманом дольщиков «Сердца столицы», которым застройщик и муниципальные власти пообещали открытие детского сада и школы, умолчав о том, что оба учреждения будут платными, а ежемесячная стоимость нахождения в них ребенка составит, соответственно 80 тыс.и 100 тыс. рублей.
«Альтернативы нет. Ближайшая городская школа – в 45 минутах ходьбы через промзону и оживленные трассы, но и она переполнена. Ситуация противоречит градостроительным нормам и просто-напросто опасна для детей», – констатирует «Readovka».
Еще один конфликт связан с территорией, обозначенной в проектной декларации ЖК как «зеленая зона общего пользования». Вот только она оказалась обнесена забором, и охрана запретила к ней доступ жильцам домов первой очереди, хотя проживающие в домах второй очереди могут свободно находиться на парковой территории. Не обходится в «Сердце столицы» и без коммунальных ЧП, таких, например, как протекающая канализация, затопившая подземный паркинг и угрожавшая кладовым помещениям.Впрочем, коммунальными инцидентами на объектах «Донстроя» давно никого не удивишь. Например, в ЖК «Алые паруса» на Авиационной улице с шестого этажа одного из корпусов рухнула облицовка фасада, по счастью обошлось без жертв. В 2016 году в этом же жилом комплексе произошел трагический инцидент, когда в результате обрушения кабины лифта погибла Ирина Володина – дочь известного телеведущего Евгения Кочергина. Фигурантом уголовного дела об оказании услуг, не отвечающих требованиям безопасности и повлекших по неосторожности смерть человека, стал сотрудник занимающейся техобслуживанием лифта компании «ЛифтГарант» Алексей Белоусов, осужденный на 3,5 года колонии общего режима.
Банкротство «Донстроя» – вопрос времени?
Не исключено, что качество возводимых «Донстроем» объектов во многом зависит от участия в строительстве тех, кого политкорректно именуют «иностранными специалистами», проще говоря – гастарбайтеров из среднеазиатских республик, чье присутствие влияет на ухудшение криминогенной ситуации. В качестве примера можно привести массовую драку с участием более 120 мигрантов из Узбекистана и Таджикистана, произошедшую на площадке ЖК «Сердце столицы» в апреле прошлого года.А в минувшем марте более 50 уроженцев Средней Азии сошлись «стенка на стенку» на территории ЖК «Остров» в Северо-Западном округе столицы, причем в драке использовались подручные средства, такие как молотки и арматура. Кстати, возведением ЖК занимается турецкая группа «Ant Yapi» – давний деловой партнер «Донстроя». Иллюстрацией этого сотрудничества может служить мартовское ЧП, когда в ходе строительства ЖК «Событие», бурильная машина повредила тоннель столичного метрополитена, из-за чего было прекращено движение поездов на участке Большой кольцевой линии между станциями «Аминьевская» и «Мичуринский проспект». Как выяснилось, незаконные земляные работы проводились компанией-подрядчиком «ANTTEQ», входящей в структуру холдинга «Ant Yapi».
Но застройщику все сходит с рук. Возможно причиной тому – связи с ВТБ и Костиным? Примечательно, что в сети периодически появляются публикации о высоком риске банкротства «Донстроя». Якобы столичная мэрия больше не хочет брать на себя ответственность за проблемные объекты, а у самого застройщика растут объемы нереализованных площадей.
Если обратить внимание на финансовые показатели структур девелопера, то они явно далеки от идеальных. Например, АО «СК «Донстрой» по итогам прошлого года задекларировало выручку в размере 527,4 миллиона и прибыль в 910 тыс. рублей (для сравнения: выручка годом ранее – 4,3 миллиарда, прибыль – 2,2 млн рублей). Находящееся на сегодняшний день в процессе ликвидации АО «Дон-Строй Инвест» в 2022 году отчиталось о выручке в 3,4 миллиардаи прибыли в 188 тыс. рублей (за предыдущий период выручка составила 7,8 миллиарда, прибыль – 1 млн рублей).
Складывается впечатление, что возглавляемая госпожой Дерябиной группа всего лишь создает видимость солидного застройщика, а по факту представляет собой банальный «мыльный пузырь», готовый «лопнуть» без ВТБ, «накачивающего» «Донстрой» государственными деньгами. С другой стороны, не связана ли продолжительность «жизни» девелопера с участием в описанных выше финансово-ипотечных и прочих схемах Андрея Костина?